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Vielleicht haben Sie das Haus geerbt und wohnen in einer anderen Stadt. Vielleicht läuft eine Scheidung, und das gemeinsame Eigentum muss zügig aufgelöst werden. Oder das Gebäude verschlingt mehr Geld als es einbringt, und ein langer Vermarktungsprozess macht die Sache teurer statt besser. In all diesen Situationen landet man früher oder später auf Seiten wie dieser – und sucht nicht nach einem Makler, sondern nach jemandem, der kauft.
Dieser Artikel erklärt ehrlich, wann ein Direktankauf die richtige Entscheidung ist, wann er es nicht ist, und was Sie beim Ablauf wissen müssen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Wer Ihnen erzählt, dass ein Direktverkauf immer die beste Lösung ist, lügt Sie an – oder kennt Ihre Situation nicht. Beides ist kein gutes Zeichen.
Ein Direktkäufer – ob ein Investor, ein Ankaufunternehmen oder ein erfahrener Bestandshalter – erwirbt Ihre Immobilie ohne Makler, ohne offene Besichtigungsrunden und ohne den Umweg über den Markt. Das Angebot kommt nach einer Besichtigung direkt auf den Tisch. Der Kaufvertrag wird anschließend vor einem Notar beurkundet – wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch, denn § 311b BGB verlangt das zwingend.
Was sich ändert, sind drei Dinge: Tempo, Planbarkeit – und in aller Regel der Preis. Direktkäufer bieten nicht den Preis, den ein langer Bieterprozess am freien Markt erzielen könnte. Das ist kein Geheimnis, und kein seriöses Ankaufunternehmen behauptet das Gegenteil. Die Frage ist nicht, ob ein Abschlag existiert, sondern ob er für Sie in Ihrer Situation kleiner ist als der Aufwand des anderen Weges.
Ein Direktkäufer trägt nach dem Kauf das gesamte Risiko: Sanierungskosten, Bauzeit, Finanzierungskosten während der Haltezeit, Vermarktungsaufwand beim späteren Weiterverkauf und Marktschwankungen, die bis dahin eintreten können. Diese Kalkulation erklärt strukturell, warum Angebote im Direktankauf unterhalb dessen liegen, was ein gut vorbereiteter Maklerverkauf erzielen kann.
Wie groß der Abstand ist, hängt vom Zustand der Immobilie, der Lage, der Nachfrage und dem einzelnen Käufer ab. Pauschalaussagen wie „immer 20 Prozent weniger" sind genauso unseriös wie „wir zahlen Marktwert". Wer Ihnen ein Angebot ohne Besichtigung schickt, hat Ihnen noch gar nichts angeboten – das ist eine Zahl, keine Verpflichtung.
Einen nachvollziehbaren Anker für den Wert Ihrer Immobilie liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Sie definiert, wie nach Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren bewertet wird. Bodenrichtwerte und regionale Kaufpreissammlungen für Baden-Württemberg stellt der Gutachterausschuss BW öffentlich bereit – das sind gemessene Marktdaten, kein Geschäftsgeheimnis eines Maklers.
Scheidung, Insolvenz, ein Umzug ins Ausland oder der Wunsch, eine laufende Finanzierung abzulösen – in solchen Situationen ist Zeit selbst ein Kostenfaktor. Jeder Monat, in dem die Immobilie nicht verkauft ist, kostet Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Nebenkosten und oft erhebliche Nerven. Wenn der Preisabschlag eines Direktkäufers kleiner ist als der kumulierte Aufwand eines langen Vermarktungsprozesses, ist der Direktankauf rechnerisch und praktisch überlegen – das ist keine Frage der Einstellung, sondern der Arithmetik.
Relevant ist das besonders dann, wenn eine laufende Finanzierung auf der Immobilie liegt, die Sie ablösen müssen: Je länger der Verkauf dauert, desto mehr Zinsen laufen auf – ein stilles Leck, das im Gespräch mit dem Makler oft nicht explizit erwähnt wird.
Ein Haus, das seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurde, ist am freien Markt nicht unverkäuflich – aber aufwendiger zu vermarkten. Potenzielle Eigennutzer brauchen Bankfinanzierung, und Banken verlangen Bewertungsgutachten, die bei schlechtem Gebäudezustand problematisch werden können. Direktkäufer mit Sanierungsschwerpunkt kalkulieren den Aufwand intern und legen ein Angebot vor, ohne dass Sie vorher selbst sanieren müssen.
Hinweis zur aktuellen Rechtslage: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 23. Juli 2026 in Kraft getreten ist und das frühere Gebäudeenergiegesetz ablöst, sind die vormalige 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungsanlagen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel entfallen. Für Käufer und Verkäufer sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien bedeutet das weniger unmittelbaren gesetzlichen Druck in puncto Heizungstausch – ein Punkt, der Verhandlungen in den vergangenen Jahren häufig belastet hat. Stand: Oktober 2026.
Bei einer Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB sind alle Miterben gemeinsam Eigentümer. Keiner kann allein verkaufen – und einer, der nicht will, kann einen Maklerverkauf monatelang blockieren. Ein Direktkäufer, der nach einer Besichtigung ein verbindliches schriftliches Angebot vorlegt, kann in solchen Konstellationen Einigung möglich machen, wo sonst Stillstand droht. Der Notartermin für die Übertragung ist in jedem Fall zwingend; ein Direktkäufer beschleunigt den Weg dorthin, nicht den Weg daran vorbei.
Leerstandsgefährdete Gewerbeeinheiten, gemischt genutzte Gebäude mit leerstehendem Gewerbeanteil oder ältere Produktionsgebäude sind am Privatmarkt oft schwer platzierbar. Der Käuferkreis ist klein, die Prüfungsphasen sind lang, und Finanzierungsvoraussetzungen unterscheiden sich grundlegend von Wohnimmobilien. Ankäufer mit gewerblichem Schwerpunkt können hier strukturell schneller handeln.
Für eine gepflegte Eigentumswohnung in guter Lage, ein gut unterhaltenes Einfamilienhaus in einer gefragten Gemeinde oder eine vermietete Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen ist der freie Markt in der Regel die bessere Wahl. Ein qualifizierter Makler mit regionalem Netzwerk erzielt in diesen Fällen Preise, die den Abschlag eines Direktkäufers merklich übersteigen.
Der Maklerweg lohnt sich besonders, wenn:
Wer den Direktankauf wählt, ohne ernsthaft geprüft zu haben, ob er Zeit hätte, zahlt möglicherweise für Geschwindigkeit, die er gar nicht gebraucht hätte. Das ist kein Fehler des Käufers – das ist eine Entscheidung, die der Verkäufer unvorbereitet getroffen hat.
Wer noch nie eine Immobilie direkt verkauft hat, unterschätzt oft, wie geordnet der Prozess ist. Ein reibungsloser Direktankauf läuft in der Regel in diesen Schritten ab:
Von der ersten Anfrage bis zum Notartermin vergehen bei einem reibungslosen Direktankauf oft vier bis acht Wochen. Das ist deutlich schneller als ein vollständiger Maklerverkauf – aber kein Prozess, der innerhalb von Tagen abgeschlossen ist. Wer innerhalb einer Woche Geld auf dem Konto erwartet, hat ein falsches Bild vom Ablauf.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen – für Sie als Verkäufer ist sie keine direkte Kostenposition, aber sie beeinflusst die Kaufkalkulation des Direktkäufers und damit sein Angebot. Rechtsgrundlage ist § 11 Abs. 1 GrEStG in Verbindung mit der landesrechtlichen Steuersatzfestsetzung Baden-Württembergs. Stand: Oktober 2026.
Nach § 80 GModG sind Verkäufer verpflichtet, spätestens bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Liegt keiner vor, muss er vor dem Verkauf beschafft werden – als Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, abhängig von Gebäudealter und Anzahl der Wohneinheiten. Fehlt er, droht ein Bußgeld. Ein Direktkäufer kann ihn zwar intern beschaffen lassen, die rechtliche Pflicht liegt aber beim Verkäufer. Stand: Oktober 2026.
Beim Immobilienverkauf zwischen Privatpersonen wird im Kaufvertrag üblicherweise die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Das ist rechtlich zulässig und verbreitet. Arglistig verschwiegene Mängel – solche, die der Verkäufer kannte und bewusst nicht offengelegt hat – sind davon nicht gedeckt (§ 444 BGB). Offenbaren Sie dem Käufer alle Ihnen bekannten Mängel schriftlich: Das schützt Sie vor Rückforderungen nach dem Abschluss und ist ohnehin rechtlich geboten.
Gemeinden in Baden-Württemberg können unter bestimmten Voraussetzungen nach § 24 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Bei normalen Wohnimmobilien ist das in der Praxis selten, aber der Notar prüft es standardmäßig und holt die erforderliche Negativbescheinigung ein. Das ist Teil des regulären Ablaufs, kein Sonderaufwand. Stand: Oktober 2026.
Bevor Sie ein Angebot annehmen oder ablehnen, lohnen sich diese Fragen:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und arbeitet im eigenen Kerngebiet Baden-Württemberg direkt – ohne Zwischenhändler und ohne ausgelagerte Bewertung. Wir kaufen Wohn- und Gewerbeimmobilien an, darunter auch Objekte mit Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaften und Situationen, in denen Tempo und Planbarkeit wichtiger sind als der letzte Prozentpunkt Vermarktungserlös.
Nach einer Besichtigung vor Ort legen wir ein schriftliches, verbindliches Angebot vor. Wir erklären, wie wir zum Preis gekommen sind. Und wenn Ihre Situation nach einem Maklerverkauf schreit statt nach einem Direktankauf, sagen wir das auch – ein Angebot, das für Sie falsch ist, nützt uns langfristig nichts.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie im Direktankauf wert wäre und ob dieser Weg für Sie sinnvoll ist, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir melden uns innerhalb eines Werktags für ein erstes, unverbindliches Gespräch.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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