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Sie haben eine Immobilie und überlegen, sie direkt zu verkaufen — ohne Makler, ohne langen Bieterprozess. Vielleicht liegt bereits ein konkretes Angebot vor. Aber woher wissen Sie, ob der Preis fair ist? Und wie kommen diese Zahlen überhaupt zustande?
Das ist die Frage, die über den Unterschied zwischen einem vernünftigen Abschluss und einem teuren Fehler entscheidet. Ein Direktkäufer wird nie den vollen Marktpreis zahlen — das ist kein Geheimnis, sondern das Grundprinzip des Geschäftsmodells. Die Frage ist, wie er seinen Abzug begründet und was davon tatsächlich gerechtfertigt ist.
Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert (auch Marktwert): den Preis, den eine Immobilie bei einem normalen Marktverkauf zwischen unabhängigen Parteien erzielen würde. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die drei Verfahren vorschreibt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches davon zur Anwendung kommt oder kombiniert wird, hängt von der Art der Immobilie ab.
Ein Direktkäufer denkt von einem anderen Ausgangspunkt: Er fragt, was er bereit ist zu zahlen — nach Abzug seiner eigenen Kosten, Risiken und Renditeerwartung. Das ist kein verstecktes Spiel. Es ist das offene Prinzip jedes Ankaufs: Geschwindigkeit und Sicherheit haben einen Preis, der vom Ankaufspreis abgezogen wird. Wer das nicht weiß, kann ein Angebot nicht einordnen.
Jede Immobilie, die nicht vollständig renoviert verkauft wird, bringt Folgekosten mit sich. Ein Direktkäufer schätzt diese — manchmal grob, manchmal detailliert — und zieht sie vom erzielbaren Wiederverkaufspreis ab. Typische Positionen:
Je weniger der Zustand dokumentiert ist, desto konservativer fällt die Einschätzung aus. Das ist keine Boshaftigkeit, sondern Risikokalkulation: Was unbekannt ist, wird als mögliche Kostenfalle eingepreist. Wer Rechnungen und Protokolle zu durchgeführten Arbeiten vorlegen kann, verringert diese Unbekannten — und damit den Abschlag.
Beim Kauf einer Immobilie entstehen für den Käufer Nebenkosten, die direkt vom erzielbaren Wiederverkaufspreis abgehen:
Diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob jemand schnell oder langsam kauft. Sie sind kalkulierbare, legitime Größen — und Teil jedes nachvollziehbaren Ankaufsangebots. Steuerrechtliche Hinweise sind Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
Ein Direktkäufer muss mit dem Erwerb eine Rendite erzielen — durch Vermietung, Eigennutzung oder Weiterverkauf nach Sanierung. Diese Marge ist strukturell in jedem Ankaufsangebot enthalten. Hinzu kommen Haltekosten: Grundsteuer, Versicherungen, möglicher Leerstand, Finanzierungskosten. Je länger ein Käufer die Immobilie halten muss, desto mehr rechnet er ein.
Das bedeutet nicht, dass jedes Angebot fair ist. Ein Angebot, das diese Positionen nicht erläutern kann oder will, ist eines, über das man verhandeln oder das man ablehnen sollte.
Baden-Württemberg ist kein homogener Markt. Die Preisspanne zwischen dem Stuttgarter Speckgürtel, einer Kleinstadt im Schwarzwald und einem ländlichen Gebiet im nördlichen Teil des Landes ist erheblich. Direktkäufer arbeiten — wie Gutachter — mit regionalen Bodenrichtwerten und Vergleichspreisen. Die Gutachterausschüsse der Landkreise in Baden-Württemberg veröffentlichen diese Daten regelmäßig. Wer wissen möchte, auf welchem Preisniveau Grundstücke in seiner Gemeinde gehandelt werden, findet Orientierung in der öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertinformation BORIS-BW, die vom Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg betrieben wird.
Das Gebäude selbst wird zusätzlich zur Lagekomponente bewertet — aber ohne die Lage gibt es keinen verlässlichen Ausgangspunkt für ein Gespräch über den Preis.
Ein Gebäude aus den 1970er Jahren mit Ölheizung und unverdämmten Außenwänden wird deutlich konservativer bewertet als ein kernsaniertes Objekt gleicher Größe. Das spiegelt reale Kosten und reale Erwartungen zukünftiger Käufer oder Mieter wider.
Der Energieausweis (Pflichtdokument nach §§ 80 ff. GEG) zeigt die energetische Qualität des Gebäudes. Ein Objekt mit Energieeffizienzklasse G oder H wird von informierten Marktteilnehmern schlechter bewertet als eines mit Klasse C oder besser — weil ein zukünftiger Nutzer mit höheren Betriebskosten oder notwendigen Investitionen rechnen muss. Wer seinen Energieausweis nicht kennt oder nicht vorweisen kann, führt Gespräche mit einer Unbekannten im Raum.
Ein vermietetes Objekt ist für Direktkäufer grundsätzlich interessant — aber nur, wenn die Mietkonditionen zum Markt passen. Eine langjährige Vermietung weit unter dem ortsüblichen Niveau drückt den Preis: Der Ertragswert folgt dem Ertrag, und ein dauerhaft zu niedriger Ertrag ist eine Belastung, die sich im Ankaufspreis niederschlägt.
Grundbuchlasten — Wegerechte, Leitungsrechte, eingetragene Grundschulden — sind für jeden Käufer einsehbar und fließen in die Bewertung ein. Was bekannt ist, wird kalkuliert. Was unbekannt ist oder falsch eingeschätzt wird, wirkt sich stärker aus.
Beim Erbbaurecht (geregelt in §§ 1 ff. des Erbbaurechtsgesetzes) kauft ein Erwerber das Gebäude, nicht das Grundstück. Das beeinflusst die Finanzierbarkeit für den Käufer erheblich und damit auch seinen Spielraum beim Preis.
Ein glaubwürdiges Vorgehen sieht so aus: Der Käufer bittet um Unterlagen, besichtigt das Objekt persönlich und legt anschließend ein schriftliches Angebot vor, das er begründen kann. Erst dann gibt es eine belastbare Grundlage für ein Gespräch.
Was misstrauisch machen sollte:
Was normal und erwartbar ist:
Ein Direktankauf ist nicht automatisch die schlechtere Lösung — auch wenn der Preis niedriger ist als beim Maklerverkauf. In einer langen Vermarktung entstehen Kosten, die selten explizit mitgerechnet werden:
Hinzu kommen Situationen, in denen ein Maklerverkauf strukturell schwieriger ist: Immobilien in sehr schlechtem Zustand finden am freien Markt oft keine Bankfinanzierung mehr. In manchen Regionen Baden-Württembergs — abseits der bekannten Ballungsräume — ist der Markt enger, und ein Bieterprozess kann scheitern oder sehr lange dauern.
Der Direktankauf ist nicht der Weg, wenn man den Höchstpreis will. Er ist der Weg, wenn Sicherheit, Geschwindigkeit oder der Zustand der Immobilie den Ausschlag geben — und wenn man diese Abwägung bewusst trifft.
Es gibt ebenso klare Situationen, in denen ein Maklerverkauf die richtigere Entscheidung ist:
Ein Direktankauf in dieser Situation bedeutet, realen Mehrwert gegen Bequemlichkeit einzutauschen. Das kann eine bewusste Entscheidung sein — aber sie sollte bewusst getroffen werden und nicht aus mangelnder Information entstehen. Weitere Hintergründe zum Ablauf und zu den Abwägungen finden Sie auch in den anderen Beiträgen im Ratgeber.
Je besser Sie vorbereitet sind, desto schneller und fundierter wird das Gespräch. Diese Unterlagen machen einen konkreten Unterschied:
Sie müssen nicht alles davon haben. Aber was Sie vorlegen können, verringert die Unbekannten — und Unbekannte werden im Zweifel als Risiko eingepreist. Ein gut dokumentiertes Objekt ist die Grundlage für ein Gespräch auf Augenhöhe.
Ob ein Direktankauf für Ihre Immobilie in Baden-Württemberg die richtige Entscheidung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihrer Situation ab: dem Zustand der Immobilie, Ihrem Zeitrahmen, der lokalen Marktlage und dem, was Sie sich vom Verkauf erhoffen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und kennt den Baden-Württemberger Markt aus eigener Praxis. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist und ob ein Direktankauf für Sie passt, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Keine Verpflichtung, kein Zeitdruck.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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